EfTENi pakkumine ajab vanduma!

Panin kõrvuti oma senised kinnisvarafondi-investeeringud ja esmapilgul nägin, et EfTEN III on pakkunud korralikku kapitalikasvu väiksema dividendiga, samas Baltic Horizonil pole kapitalikasvu ollagi, aga dividenditootlus on parem, kui EfTENil.

Baltic Horizonilt olen saanud regulaarset kvartaalset dividenditulu igas kvartalis, kuid osakuhind pole kahe aasta jooksul muutunud, praegu maksab osak 1,33 eurot, mis oli ka minu investeeringu soetushind. Seega kapitalikasvust pidin suu puhtaks pühkima. Aga dividenditootlus oli eelmisel aastal 7,4% aastas.

EfTEN Real Estate Fund III aktsiaid on mul kokku 75. Soetasin need 1. detsembril 2017 emissiooni käigus hinnaga 14 eurot tükk kokku 1050 euro eest ja sain 51 eurot dividendi, mis teeb tootluseks 4,9%. Kui nüüd EfTEN kavatseb 2018. aasta eest maksta dividendi 0,95 eurot aktsia kohta, siis minu soetushinna puhul tuleb investeeringu tootluseks 6,8%. Kapitalikasv on aga olnud võimas ehk ligi 30%, vähem kui pooleteise aasta jooksul.

Neid kahte omavahel võrreldes tundub Baltic Horizon nagu maja rahulikus, väljakujunenud rajoonis, kus midagi uut ei juhtu, kuid nõudlus rendipinna järele kasvab stabiilselt. EfTEN aga meenutab maja moodsas piirkonnas, kus igal aastal lisandub uusi hooneid, mis suurendavad hoogsalt nii piirkonna väärtust kui ka rendinõudlust.

Aga kas ise korter osta oleks hea mõte? Uurisin seda sõbrannalt, kes majandab juba aastaid Tallinna kesklinnas, heas piirkonnas umbes 30m² stuudiokorteritega, olles kursis nii pikaajalise kui ka lühiajalise rendi nüanssidega. Tema andmetega tutvudes selgus, et kinnisvara kapitalikasv oli keskmiselt 8% aastas. Pikaajalise rendi puhul oli renditootlus 5% ja lühiajalise rendi puhul veidi üle 8%. Miks nii väike vahe? Kas turist siis polegi kuldmune munev hani? Sõbranna selgitas, et pikaajaline üüriline maksab nii üüri kui ka kommunaalid. Lühiajalise puhul maksab klient vaid üüri (majutust), aga kommunaalid, mis talvel on päris kõrged, tuleb külaliskorteri ettevõtjal endal maksta. Samuti ei jätku turiste samas mahus terveks aastaks. Tallinna kesklinnas on isegi hea, sest see on turistide põhiline majutuseelistus. Suvel kolme kuu jooksul on korterite täituvus üle 90%. Samas talvel tullakse peamiselt nädalavahetusteks, v.a pühadel ja koolivaheaegadel.

Fondi kaudu kinnisvarasse investeerimisel on tore see, et on olemas likviidsus, puuduvad lisakulud kinnisvara hooldamisel ja ajakulu üürilistega tegelemiseks. Kõiki uuritud võimalusi vaagides ma tunnistan, et EfTENi uus pakkumine ahvatleb. Kui saaks EfTENi uusi aktsiaid märkida miinimumhinnaga 16 eurot, siis selle hinna juures oleks dividenditootlus 5,9%. Turuhind on praegu 18,10 ehk kui õnnestuks saada aktsiaid 16 euroga, oleks see justkui 13% soodukaga saadud. EfTENi prospekt pole veel välja antud, seega mingit otsust veel vastu võtta ei saa.